Le sésame pour construire ma maison

A quoi sert le permis de construire ?

Ce document administratif est une autorisation à construire obligatoire lorsqu'on signe un contrat de construction. Il a une durée de validité de 2 ans et donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte les règles d'urbanisme en vigueur.

Toute construction nouvelle est soumise à permis de construire, même lorsqu'elle ne comporte pas de fondations sauf à certaines exceptions (voir article : suis-je soumis à permis de construire ?).

Le titulaire de l'autorisation peut en demander la prolongation au moins 2 mois avant son expiration.

Comment le dossier de permis de construire est-il constitué ?

Le dépôt de la demande d'autorisation de construire en vue de l'obtention du permis de construire est effectué à la mairie de la commune où est situé le terrain au moyen d'un formulaire spécifique.

Il nécessite par ailleurs huit documents graphiques ainsi qu'un bordereau de dépôt. Le projet architectural doit être détaillé et décrit à l'aide de plans notamment et des photos du terrain doivent être fournies. Les demandes peuvent varier selon la situation de la future construction (lotissement par exemple...)

Quels sont les critères de contrôle de l'administration ?

La commune s'appuie sur divers textes qui varient selon sa situation (Code de l'urbanisme, réglementation locale : POS (Plan d'occupation des sols) ou PLU (Plan local d'urbanisme)) pour vérifier si tout est conforme aux zonages ainsi définis. Les contrôles sont réalisés essentiellement sur la hauteur, l'aspect de la construction, l'organisation des volumes...

Ce qui est délicat dans ces vérifications, c'est que les différentes réglementations se superposent ! D'où l'intérêt d'avoir recours à un professionnel (constructeur ou architecte) qui constitue, pour vous, ce dossier : celui-ci connaît les secteurs géographiques, les communes, les DDE, mais aussi les réglementations spécifiques aux communes. Il propose un dossier en conséquence qui sera, de ce fait, traité plus rapidement.

Qu'apporte de plus la réforme ?

Les objectifs de la réforme se répartissent en trois axes :

• Le premier est de clarifier les textes du code de l'urbanisme. Il rend le code plus lisible, il regroupe les autorisations d'urbanisme et les procédures, il unifie les règles d'instruction (une procédure unique pour tout) et les règles de fond.
• Le deuxième est d'améliorer la qualité du service rendu aux usagers et aux élus en définissant de façon précise et exhaustive le contenu des dossiers et en garantissant les délais. Ces précisions visent à inciter à une meilleure réflexion sur la qualité de l'architecture et l'intégration dans les paysages.
• Le troisième est de préciser les responsabilités respectives de l'autorité qui délivre le permis et des autres acteurs (constructeurs, architectes, etc.) pour limiter l'insécurité juridique en matière de vérifications, d'achèvement et de conformité des travaux.

Un délai de droit commun est notifié au demandeur lors du dépôt. Sa modification éventuelle prévue par le code doit impérativement être notifiée dans le mois qui suit le dépôt.

Les demandes de pièces manquantes sont sans effet sur le délai si la demande est effectuée après le délai d'un mois.

L'instructeur n'a plus à assurer la vérification d'éléments qu'il peut difficilement contrôler. C'est au demandeur à certifier qu'il remplit les conditions pour demander un permis. Des attestations de professionnels sont demandées, notamment en termes de sécurité.

A partir du dépôt, que se passe-t-il ?

La demande de permis de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.

La mairie remet dès le dépôt un récépissé qui indique le délai d'instruction du dossier.

Elle dispose d'un délai :

• de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle.
• ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l'intéressé a accepté ce mode de transmission) s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.

Ce n'est qu'une fois le dossier complet que la mairie peut instruire le dossier.

La délivrance du permis de construire

Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par courrier électronique (si demandé).

L'arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l'administration sont motivées.

En l'absence de réponse de l'administration à l'issue du délai d'instruction, l'intéressé bénéficie, hors cas exceptionnel, d'un permis de construire tacite. Il est possible d'obtenir alors un certificat sur demande. L'administration a alors 2 mois à compter de l'obtention du permis tacite, pour faire savoir à l'intéressé les éventuelles contributions financières qu'il aura éventuellement à supporter.

Affichage en mairie et sur le terrain

Le permis de construire accordé fait l'objet de mesure d'affichage sur le terrain.

Cette formalité constitue le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.

Le bénéficiaire du permis de construire doit afficher un extrait de son permis de construire sur son terrain pendant toute la durée des travaux.

Cet affichage prend la forme d'un panneau qui doit être visible sur la voie publique. Il doit mentionner notamment :

• le nom du bénéficiaire,
  
• la date et le numéro du permis de construire,
  
• la nature du projet et la superficie du terrain,
  
• l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

L'absence d'affichage sur le terrain est punie d'une amende de 5e classe.

Achèvement des travaux

Lors de l'achèvement des travaux, l'autorité compétente peut contrôler la conformité dans un délai de 3 mois (5 mois dans les secteurs protégés). Si les travaux sont différents du permis de construire initial, il est nécessaire de déposer un permis de construire modificatif conforme à la règlementation en vigueur avant la déclaration d'achèvement des travaux.